Which Property?
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常见问题答疑 |
购买期房实际上意味着什么？在澳大利亚购买期房实际上意味着您在房产开发之前，或在开发建设中签订了购买房产的合同。 因此，期房就是意味着没有成品房供您查验。为什么在澳大利亚够买期房房产更有利？
购买期房和购买现房之间有何区别？基本上有两大区别：1. 合同细节 因为施工可能还未开始，或者才刚刚开始，购买期房的合同要十分详细。 在这种情况下，合同要包括从计划的法人团体的资产和费用到该房产交工计划和时间表的所有内容。 2. 入住时间表 在澳大利亚，现房的入住时间一般为从合同签订之日起30-60天。购买期房在合同日与入住之间有更长的时间（大约为12-18个月，或更长）。海外投资者常常利用这一优势， 因为期房可使他们有更多的时间，从而保证其有稳固的财务状况。 在澳大利亚购买期房时需要多少定金？按照澳大利亚标准房地产惯例，在合同变为无条件时，要求支付10%的定金（一般情况下）。 该定金通常要求在合同签订后14天内支付。对于在澳大利亚购买期房，我该如何安排财务问题？购买期房时，很重要的一点是要明白银行只会原则上批准贷款。 一般情况下，期房的交房时间较长（约15-18个月），所以不会下放贷款。一些银行甚至提前12个月预批您的贷款，但在向您放款和交房之前，仍要求您提供一些最新的资料。抛开这些暂且不谈，在签订合同前，您仍应告知您的银行或财务经纪人，以确定是否您的当前财务状况允许您购买房产。如果您相信在交房时您的财务状况不会发生改变，那么购买期房可以照旧。 随着您所购买的房产接近竣工，您就会被告知正式的交房日期，且需要将您的财务方面安排就绪，以便入住。 我应该为投资的房产配置家具吗？对于投资者来说，配置家具的房产通常会吸引较高的租金，可能在原有的基础上每周多加100澳元或更高。配家具的房产不利的一点是用于家具的初始现金支出 – 一项会迅速增加的成本。 这其中更重要的一点是，在您购置房产的区域，对配家具的房产是否有需求。 这才是您真正需要下功夫的地方。如果您的房产离CBD（中央商务区）只有几步之遥，那么很可能会有强劲的中长期公司租赁需求。因为所要吸引的租户类型，对配家具的房产需求高。对于这类房产，您可能需要提供从床单、毛巾到刀具、盆盆罐罐之类的所有东西。如果您把这一切都处理得很好，在合适区域、提供有家具的房产会带来丰厚的回报。 也许您已经在靠近教育机构如大学或TAFE学院的地方购买了房产。在这些地方，配家具的房产同样可能增加您找到好租户机率，因此获得丰厚的收益。特别是留学生，他们更可能选择带有家具的房产。 在郊区的房产则更可能以不带家具的方式出租。大多数的租户有他们自己的家具，所以带家具的房产在吸引和留住租户方面不会有太多的益处。 决定过程的一部分将要根据个人情况而定，包括投资时您有权享受的政府折旧补贴。给房产中提供家具，您可以要求从收入中减去折旧补贴而增加额外的退税额度。当您将投资用房产售出时，所累积的退税额度可以用来抵扣增值税。与您的会计师讨论这方面的问题十分重要，因为他们是最能向您建议是否这一策略会对您的个人情况有益的人。 什么是税款折旧表？专业的税款折旧表有实实在在减少您的应纳税收入的可能。因此，通过对这些税款折旧补贴的申报，作为一名投资者，可显著增加您投资的税后收益，产生健康的现金流。可享受什么样的税务优惠？优秀的居住型投资物业折旧较慢，可以减少投资者每年的持有成本。建筑工程主体折旧补贴（第43条）允许您（投资者）享受每年建筑物造价2.5%的折旧补贴, 总计四十年。如果您已拥有一处房产作为投资，且该项房产建成不超过40年，您仍可合法地享受该项房产所带给您的折旧补贴。除了建筑工程主体折旧补贴外，您的税额折旧报告也将详细说明您有权从房屋装修和陈设中获得相应折旧补贴（第40条）。这些额外的折旧补贴适用于以下各项：空调、地毯、衣服烘干器和热水器等。如果是分契式物业，这些额外的折旧补贴项目也可涵盖该小区中部分公共设施，如灭火器、健身器材、闭路电视和监控器、金属烤架等。所有这些均比建筑工程主体折旧补贴少一些。 总而言之，建筑工程主体和装修陈设折旧补贴能提供相当多的税务优惠。如果您购买是期房，这种税务优惠甚至更高，因为折旧补贴基数要高得多。 何时开始按揭还款？在澳大利亚购买期房时，按揭还款在入住（工程竣工）后才开始。这对购房者来说很有利，特别是购买期房，因为这种情况下在入住前一般有12-18个月的时间。这就使您有更多的时间来为即将到来的还款做准备。我如何选择物业经理？选择“合适”的物业经理常常决定着您投资的成败。选择物业经理时，要像选择您的租户一样小心（至少要一样小心）。要问以下问题：
我应该从我的物业经理处期待些什么？一个好的物业经理会有助于管理您的投资，且要做仅比收取房租更多的事情。好的物业经理会操心定期检查和维护问题，并处理您的房子出租事务，以尽可能减少空置。他们也会对预期的租户进行资信和背景调查工作。在澳大利亚，应该付给物业经理的费用是多少？物业管理费会有所不同，您可直接与您的物业经理就收费水平进行协商。虽然较低的费用总是好的，但一个好的物业经理会使您所付的每一块钱都物有所值，且相比于将您的房产管理好所得的收益来说，不管省多少钱都微不足道。有关您需要将租金中的多少支付出去才能使您的物业有人管理的问题，在昆士兰，长期出租的费用一般为租金收益的8%，外加GST（消费税）。 超过和在这一费用之上的收费，如为您的物业打出租广告的费用，也是一项单独的收费。 短期出租如假期出租的管理费要高得多，达13%，因为这意味着物业经理要做多得多的工作。 为什么需要物业管理经理？有一名物业管理经理可使您省心很多。物业经理不但住在小区内，而且可以随叫随到。 现场物业经理常常是在该区购买了自住房产及管理权的最大投资者。这意味着物业经理拥有小区的经营和管理权，只有保证所有的房产处于良好状态，找到稳定值得信赖的租户，他们才能从中获益。物业管理经理常常可以进行一些小的维修工作而不用产生费用或产生极少的费用。 这就意味着不用为请技术工人做一些小小的维修而产生额外的支出。物管经理也会将小区的情况、其业绩和状况及时通知您。 我们的经验是，如果物业管理经理将您的房产照料好，显然会收益更多，因为这也是为他们自己的投资创造价值。 中国公民在澳洲置业，什么楼盘都能买吗？不是的，澳洲法律规定，中国公民只能购买经过澳大利亚外商投资审核委员会批准的楼盘，而且该楼盘只能是新房和期房。如果我购买澳洲房产，可以保证我移民吗？那是不可以的。但是如果你在澳洲有房，在申请移民过程中可以给移民官留下非常好的印象，对您的申请大有帮助。在澳大利亚置业的中国公民如何征税？澳洲税务政策非常友好,不论您是澳洲本地人，还是海外投资者，您都可以享受澳洲税务局出台的一系列税务利好。我们购买澳洲房产需要律师吗？是的，在澳洲任何一笔房产交易都需要律师的介入，他们的责任是在整个交易过程中维护您的消费权益，您的律师将代表您审核销售合同各项条款，准备交易中需要的法律文件，以及最终帮助您顺利交房。是否一定要去澳洲签订购房合同，并办理贷款手续？不需要，所有的手续和合同签订都可以在你所在的城市完成。我们可以从哪里贷款？在中国有很多体制健全的澳洲银行，可以协助您申请贷款，同时我们也有经验丰富的贷款经纪人，可以从诸多银行中帮您选择最适合您的贷款产品。我没有澳洲身份，一次都没去过澳洲，也能买澳洲的房产吗？是的，澳大利亚对非澳洲公民置业澳洲没有任何限制。但值得注意的是，在法律上，非澳洲公民只能购买新房和期房。在每个楼盘中，只有50%的房源可以销售给海外买家，而剩下的必须内销澳洲本地投资或自主客。这也是为了防止过多投资热钱注入澳洲市场而引起不正当的价格哄抬，导致房产市场供需混乱。什么类型的房源值得投资？根据澳洲统计局发布的最新报告，澳洲家庭结构正逐年减小，到2026年，澳大利亚每三户人家中有两户只有二人或二人以下的人口居住。这意味着，我们将不再需要像我们以前所需要的那么多的大房子。更小更紧凑的房产可以让更多的人住得离市中心或者海滩更近，对这些房型和地区的需求，正是将来投资的趋势。澳洲威驰定期举办相关房产投资讲座，让您深入了解澳洲房产投资方面的知识，详情请咨询业务代表。如果一开始我以我的名义在澳洲买房，之后我想过户给我的孩子，需要叫高昂的过户费吗？不贵，大概几百澳币就能很容易的将房子过户到孩子的名下。在房产证上，我们最多能放几个人的名字？在这方面澳洲房产条例中没有限制。如果购买澳洲房产的话，是以孩子的名义来买，还是家长的名义？这是您自己的决定，两种方法在不同方面都可以带给您相关的利好，如需了解详情，请联系澳洲威驰业务代表。在澳洲置业安全吗？澳洲房产市场拥有成熟健全的法律制度，专业律师维护小业主的切身利益。澳洲产权也是70年租赁期吗？不是的，澳洲享有的永久产权，这意味着当您购买房产时，您就可以得到一块永久属于自己的土地，可以持续传给下一代。 |